近日，位于鄞州中心区的和邦大厦主楼在内外装修接近尾声时，正式对外招租。这意味着宁波写字楼迄今以来“分拆销售”的单一经营模式被打破，据悉，这座三十一层的精装修甲级标准写字楼，将采用“只租不售”的经营模式，年租金约在490元/平方米左右。

　　今年，宁波写字楼尤其是近郊楼盘将呈现放量供应的态势，据统计06年近郊写字楼多达11个楼盘，市场竞争将趋于激烈。据统计，2006年新推量加上存量预计为93.5万㎡左右，市场需求量在30万㎡左右，市场供求比达到：3.1：1。呈现严重供过于求的态势。基于这样的市场现状，和邦置业推出只租不售的经营模式成为市场的新亮点，引起了业界广泛关注。

　　写字楼出租是国际惯例

　　在国外，成熟的写字楼市场大都采取持有运营的模式，面对企业对于写字楼的需求，写字楼出租是国际惯例，只有产权相对统一，才能保证高水平的统一管理、统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。外资企业通常将写字楼租金视为日常经营成本的一部分，根据企业经营状况随时有可能缩减或扩充办公面积，所以多为租用写字楼。正基于此，长期持有写字楼才会有广阔的发展空间。

　　宁波的开发商目前仍然是以售卖写字楼为主，因为还没有那么多有实力的开发商能长期持有物业。为确保资金回笼，出售就成了一种看来是恰当的选择。实际上国外的写字楼很少出售,"写字楼是非常好的产品，未来的开发商应特别注重品质，如果一开始就产权分拆，可能会在各方面节约资金，不利于长远发展。所以写字楼未来的发展趋势就是'只租不售'。"和邦置业陈董事长说。

　　产权统一便于管理

　　就宁波现状而言，投入市场的绝大多数写字楼都采用的是“业权分拆”的销售模式。其实，正如产权式商铺一样，这种写字楼经营模式的致命缺陷是：业权太过分散，难以统一管理，对于楼盘档次及日后发展也有影响。据了解，宁波不少实力雄厚的公司都不愿意租用业权太过分散的写字楼，因为如果大小公司林立，会降低自身的档次。如果租户由于某些特定原因进驻业权分散的写字楼，则不得不与多个小业主进行旷日持久的谈判，而如果租户因业务扩充需要扩大租赁面积，也不得不去面对更多不同的租赁合约。甚至有些租户因谈判不成而不得不将公司的其中一个部门迁往别处，增大管理成本。宁波目前出售写字楼的开发商用分层控制的方法来解决这样的问题，也就是楼层较低的分散卖给小业主，而楼层高的整层售卖。但由于开发商不拥有产权，因此如果高楼层的业主拆分面积出租，也是很难控制的。

　　租赁式写字楼，恰可避免上述问题的发生。首先，由于这种模式保持了写字楼产权的统一与完整，有利于日后大厦统一经营管理与维护，更能使物业形象得到良好的维护与提升；同时，该模式也能令物业具备相当的租赁面积的调配弹性，能更好地满足客户因业务扩张而增加的办公面积需求，并有效避免企业因搬迁而带来的负面影响；此外，这种模式还能节省租户与业主的谈判时间，并保证合约简化及格式统一：租户只需要与开发商一个业主进行合同谈判，而不必再面对众多不同的小业主。

　　只租不售考验开发商实力

　　虽然写字楼只租不售优势比较明显，但并不是所有的写字楼都适合这种模式。写字楼物业是否选择只租不售，与开发商的实力休戚相关，主要取决于开发商的资金实力、现金流动情况。从其他地区只租不售的写字楼来看，开发商都具有资金雄厚的行业背景。谈到资金实力，陈董事长笑着说；"建造和邦大厦主楼的成本约为一亿五千万人民币，绝大多数为我公司的自有资金，我们投资这种经营模式的写字楼，考虑的是楼盘档次和长期收益。但并不是所有的开发商都适合这样的方式，因为假设以银行资金为主的开发商也用这种模式，前期投入过大，利息惊人，将会面临很大的经营风险。而且，每个开发公司的发展步伐及模式各有不同，有的倾向于迅速开发多个项目，因此愿意出售写字楼。而我们公司更愿意稳扎稳打，长期持有物业，保证楼盘的长久发展"。

　　由售转租是未来发展趋势

　　据了解，建筑面积2万平方米的和邦大厦裙楼出租率为100%。建造标准更高的和邦大厦主楼更是吸引了多家大型企业的目光，目前已经在洽谈中。在北京、广州、上海的写字楼市场，出租比例较大，因为实力雄厚的大型发展商较多，他们能够把控写字楼的长期收益，而日益膨胀的外企群体更喜欢这样的模式。宁波写字楼市场仍然是以本地开发、本地企业消化为主，因此出售比例高些。

　　在竞争日益激烈的写字楼市场，写字楼比拼销售率将达到白热化程度，日后面临的最大问题是统一管理和整体形象问题，好的写字楼需要高水平的统一管理、统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。市场应鼓励多出现长期持有的写字楼产品，那样城市才会有更多商务地产的亮点。由单一出售转为以租为主将会成为宁波写字楼未来的发展趋势。