写字楼在杭州一直流露着平稳低调的神色。这几年来，一些开发商对写字楼产品进行了革新，体现出环保节能和舒适的一面，迎得创业者的欢迎，如黄龙区域的公元大厦凭其形象和产品，至今销售率已近9成，这让我们看到了新一代写字楼的希望。与此同时，市场也面临诸多问题。

    上市量和成交量的反差

    日前，我们对杭州写字楼市场进行了统计。据预计，今年杭州写字楼预售面积达到51.56万平方米，这个供应量比去年增加了1/3，从中可见大量开发和入市的迹象。然而与此同时，我们也发现它的成交面积约24.12万平方米，这一数据只有去年的75％。明年杭州又将有大量的写字楼上市，市场将面临越来越激烈的竞争。

    有意思的是，尽管写字楼供应量放大，但客户选择余地仍然不大。在我们的调查中，经常有公司抱怨找不到合适的写字楼。因为，每个公司在选择写字楼的时候都有自己的偏好或者独特的要求。例如，一个机房设备非常庞大的公司，可能会对局部楼板的承重有要求、对四管制的空调有要求；如果是IT企业，可能会对电力、电信设施要求比较高。我们跟踪调查后发现，在杭州一单写字楼租赁或者销售业务，往往要经过1个月甚至更长时间才能成功。这里折射出的一个矛盾是，多数写字楼的开发模式还属于粗放式的，没有预先研究不同客户的个性化需求，由此导致产品同质化现象严重，从而造成一方面市场供应量急剧增加，一方面却是办公选址难。

    在供应量和成交量差距较大的情况下，写字楼价格从高、中、低的比例大致为3:3:1。据杭州久源不动产营销机构统计，杭州目前在售写字楼成交均价在15000元/平方米以上的高端写字楼，占总数比例大致为45.73％；成交均价在10000－15000元/平方米之间的，约占29.98％，成交均价在10000元/平方米以下，则占24.29％。

    钱江新城和滨江是主战场

    随着杭州大都市圈的逐渐形成，杭州市总体规划把杭州新的核心定位于钱江两岸，一为北岸的钱江新城，一为南岸的滨江商圈。在未来三年内，这两个商圈的写字楼将集中放量。

    钱江新城的定位是城市总部经济的平台，以金融业为龙头，以商业、贸易、信息服务及旅游等高层次第三产业为支柱的城市中心核心区。根据这个定位，4.02平方公里的核心区块拟建86幢高档商务写字楼和星级宾馆。新城首批引进的21家企业集团，将建设30幢高档商务写字楼。开发量预计达152万平方米。

    作为杭州国家高新技术开发区（滨江）的所在地，钱江南岸滨江商圈以其独特的魅力正吸引着越来越多的国内外知名高新企业的进驻。据报道，在近3年中，这个区域每年都以250家左右企业的净增长速度，在钱江南岸集聚高新产业。到目前为止，已形成了大约有1200家企业的高新产业规模。该区域主要代表楼盘有浙江畜产大厦、浙江盾安大厦、杭州邮政大楼、浙江农资大厦、康恩贝大厦、华元世纪广场、雪峰科技大厦、浙江威陵大厦、华孚国际大厦等。

    车位要求排在首位

    在本月初对杭州写字楼客户的问卷调查中，我们在“影响写字楼客户购买决策”方面拟定了30个指标，调查结果显示，排在前4位的分别是车位、办公智能化、物业管理、写字楼商务环境四项。而开发商比较重视的，甚至作为主要卖点的因素，例如外立面、标准层高、大堂等，客户重视程度并不高，分别列30个因素中的第10位、第19位和第28位。

    另一个现象是写字楼客户搬迁率较高，有搬迁意向的企业大致占50％以上。特别是一些出生型、快速成长型和成熟型客户，办公地点搬迁次数最多。对于出生型与快速成长型企业，因为业务快速发展，公司实力也快速发展，因此会根据不同时期公司的发展更换办公地点。而那些成熟型企业，由于多元化发展，成立下属子公司或者分公司，也需要寻找其他更合适的办公地点，或者基于企业形象考虑，搬迁到硬件、软件以及写字楼形象等均与企业形象相匹配的写字楼。

    物业管理前期介入

    对于写字楼来说，有经验的物业管理公司的早期介入是非常重要的，而且这种做法将成为未来写字楼开发当中应该遵循的一种理念。因为有经验的物业管理公司最了解终端用户的需求。比方有一些楼宇的布局，配套设施和各种装饰材料的选用等方面可以站在客户给开发商一些建议。基本上可以说，物业管理公司在整个写字楼的开发过程中进入得越早，起的作用就会越大。

    而这种趋势在目前杭州写字楼开发中也越来越明显。例如，浙江科华数码广场，聘用南都物业担任前期物业顾问，从建造阶段开始，对除建筑结构外的所有设计图纸，以物业管理和使用者的角度，提出了很多专业意见和建议。

    但也有一些开发商仅仅从销售的角度考虑写字楼的物业管理问题，认为前期物业管理完全是一项投入，物业管理公司往往在写字楼交付后进入。这也导致一些写字楼在交付以后出现了许多完全可以避免的问题。